最終更新日 2025年5月15日 by michidoo
リノベーションは、住宅の構造体をそのままにして内装部分を全面的に取り壊して、一つのフロアーの状態にしてから間取りを作るリフォーム手法を意味します。
通常のリフォームでは水回りの位置を変更することはできないけれども、リノベーションはスケルトンの状態にすることからも水回りの位置を従来とは全く違った場所に設けることができて、間取りそのものを一新できる利点を持ちます。
目次
中古住宅を安く購入してリノベーションをする
一戸建て住宅を購入するとき、新築にすべきか中古にすべきか迷うケースは多いといえます。
一戸建ての場合は、築年数が経過している場合でも土地そのものの価値は残っているため、建物そのものに価値がない場合でも土地代は新築と変わりありません。
建物自体の価値がないので、安く購入できるメリットはあるけれどもリフォームするとなりとそれ相当の費用が必要となり新築の住宅と購入費用そのものが同じになることも少なくありません。
しかし、中古住宅を安く購入してリノベーションをするという考え方は希望の間取りを持つ家づくりができるメリットにも繋がる部分であると、後藤悟志氏も考えます。
参考記事：後藤悟志
建売住宅や分譲住宅は、土地と建物がセットになって販売されている住宅ですが、建築されている場所や環境が気に入っても間取りそのものがライフスタイルに合わないとなったときには別の住宅を探す必要が出て来ます。
築年数が経過しているような中古住宅の中でも古屋ありの土地の場合は、そのまま住むことはできなくても土地代だけマイホームを購入できますし、リノベーションを行えばライフスタイルに合う間取りに変えることも可能になって来るわけです。
再建築不可物件とは
ところで、中古住宅の中には相場よりも極端に価格が安い住宅があることをご存じでしょうか。
値段が安いと事故物件なのではないだろうか、このようなイメージを持つ人も多いかと思われますが築年数が経過していて価格が安い中古住宅の中には再建築不可物件も含まれます。
再建築不可物件は、文字通り再建築ができない不動産の総称で現状の建物を取り壊せば土地としての価値は全くないなどからも、価格を大幅に下げて販売が行われることも多いようです。
再建築ができないのであれば購入しても無駄になってしまう、しかも販売している物件の家はボロボロで使い物にならないので購入する人はいないのではないか、このような印象も出て来るケースは多いといえます。
建築確認申請が必要になるレベルでのリフォームは不可能
では、再建築不可物件は絶対に売れないのか、このような疑問になって来るわけですが、このような住宅は建築確認を受けることができませんので、建築確認申請が必要になるレベルでのリフォームは不可能です。
建築確認申請は、建築基準法の中では増築・改築・その他の大規模な修繕・大規模な模様替えなどで必要になる手続きです。
増改築ができないのであれば再建築不可は現状を維持しなければならないといった考えになって来ますが、増築は現状の建築面積に対して延べ床面積を増やすためのリフォーム工事で、平屋を2建てにしたり2階建てを3階建ての住宅にするような工事、対象となる土地の敷地内に新しい構造物を作るなども増築に相当します。
建物の構造をそのままにするリノベーションはリフォームが可能になる
しかしながら、この建築確認の申請が不要な工事であれば再建築不可物件の住宅を購入しても、家そのものを新築の装いに変えることができるのです。
木造住宅などの場合、建物の基本構造となる柱や梁、筋交いなどの部分を組み替えるとそれは建て替えとみなされますので申請を行っても許可を受けることはできません。
その反面、建物の構造をそのままにするリノベーションはリフォームが可能になるなど、再建築不可物件の場合でも新しい間取りの家に作り替えることができるわけです。
建築基準法における接道義務を果たしていない物件
ちなみに、再建築不可と呼ばれる不動産物件は建築基準法における接道義務を果たしていないものを指すといいます。
接道義務とは、敷地に接している建築基準法上での道路に対して間口が2メートル以上接しているなどになります。
旗状土地と呼ぶものをご存じの人は多いかと思われますが、これは道路から私道を使い数メートル先にある住宅の玄関に入るなどのイメージを持つ土地をいいます。
道路から少し離れた場所に住まいがあるので夜間など車の音が聞こえにくく静かなど、このようなメリットがあるわけですが、問題は間口が道路に2メートル以上接していないと再建築不可になります。
仮に、間口が1メートル50センチしかないものは建築許可を得ることはできませんので注意が必要ですが、これはリノベーションであれば実現します。
まとめ
注意をしなければならないことは、間口が1メートル50センチくらいしかない場合、そこには重機そのものを搬入することはできませんので内装を解体して廃材を運び出すときには手作業が必要です。
さらに建築部材を搬入するときや設備類を敷地まで運搬する場合も同じなどからも、一般的な工事現場と比べると人力に頼る部分が多くなるため工事費用も多くかかる計算になるなど、これらのことを踏まえ考えるようにしましょう。
